Les étapes de l’achat d’un bien immobilier

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L’achat d’un bien immobilier correspond à un projet de vie qui peut paraître stressant et fastidieux. Mais, avec un peu d’organisation et de patience, le processus d’achat deviendra plus facile à comprendre et vous aurez toutes les cartes en main pour que cela se déroule dans les meilleures conditions possibles. Dans cet article, nous vous détaillerons les différentes étapes à respecter, de la phase de préparation à l’achat jusqu’à la signature définitive, en passant par le financement.

Etape 1 : Définir son projet

Avant toute chose, il est nécessaire de définir votre projet, c’est-à-dire ce que vous recherchez, ce dont vous avez envie et ce dont vous avez besoin. En clair, quel est l’objectif de votre achat immobilier ? Si vous achetez à but personnel ou si vous investissez pour de la location, les besoins à cibler seront différents. Il faut donc se poser un certain nombre de questions essentielles pour établir votre projet. Nous vous conseillons d’écrire une liste avec vos critères et de les classer en fonction de leur importance. Etes-vous prêt à investir dans du neuf ? de l’ancien ? faire des travaux ? quel secteur ? quelle surface ? 

Il faut avoir la capacité de se projeter dans l’avenir et de savoir si l’on est prêt à s’endetter sur de nombreuses années (environ 25 ans). Evidemment, vous ne pouvez pas non plus tout anticiper et prévoir l’avenir, mais des questions sont primordiales, telles que: votre situation professionnelle est-elle relativement stable ? Souhaitez-vous agrandir votre famille? 

Etape 2 : L’estimation de votre budget  

Après avoir clairement défini vos besoins, il faut à présent définir ses ressources, à savoir votre budget d’achat immobilier. Pour estimer votre budget, analysez les prix du marché du secteur dans lequel vous souhaitez acheter ainsi que les taux pratiqués. En fonction de vos revenus, vous pourrez calculer l’apport que vous pourrez allouer à cet achat. Vous aurez aussi peut-être besoin d’effectuer un prêt. Il est dans ce cas conseillé de faire une simulation de prêt afin d’estimer vos capacités d’emprunt, qui seront calculées sur la base de vos revenus et de vos charges. N’oubliez pas les frais de notaire à rajouter dans votre budget, mais également les frais d’agence si vous décidez de faire appel à un professionnel pour effectuer vos recherches !  Le budget des travaux éventuels est aussi à prendre en compte. Le montant estimé des travaux pourra vous aider à négocier le prix. En règle générale, un bien ancien dont la réalisation de travaux de rénovation est nécessaire est moins cher qu’un bien rénové ou neuf. 

Si vous êtes dans le cas d’une vente immobilière pour un achat, alors posez-vous la question de savoir si le montant obtenu grâce à la vente sera suffisant afin de financer le nouveau bien. Pour en savoir plus, vous pouvez lire l’article [Vendre avant d’acheter]. 

Toutes ces démarches préalables vous permettent alors de définir un budget d’acquisition. Grâce à celui-ci, vous pouvez commencer à chercher le bien de vos rêves. Cette étape de préparation est importante afin que la suite se déroule le plus simplement possible.

Une fois que cette estimation est réalisée et que vous savez quel type de bien vous recherchez, il est nécessaire de constituer un dossier pour commencer les visites

En Bref : l’estimation de votre budget repose à la fois sur le type de bien que vous souhaitez acquérir mais aussi sur votre situation financière.

Etape 3 : Recherche du bien 

Il faut à présent trouver le bien immobilier idéal qui correspond à vos critères mais aussi à votre budget. Pour effectuer vos recherches, vous pouvez le faire vous-même en regardant les sites d’annonces immobilières ou en passant par une agence immobilière. 

Durant l’étape des visites, vous vous ferez une meilleure idée de ce qui se trouve sur le marché, en termes de biens disponibles mais aussi en termes de prix. Vos critères pourront évoluer et vous serez peut être amené à faire des concessions. Au fur et à mesure des visites, vous serez de plus en plus aguerri. N’hésitez pas à poser des questions au propriétaire, à demander de voir les diagnostics techniques ou encore demander une contre visite si cela est nécessaire. 

Cette étape peut être longue et vous pourrez visiter beaucoup de logements sans trouver pour autant la perle rare. Si vous effectuez ces démarches vous-même, il vous faudra du temps, être disponible et très organisé. Si vous décidez de passer par une agence immobilière, cela peut vous rendre la tâche plus facile, vous serez accompagné par un professionnel qui pourra vous conseiller et qui vous accompagnera dans toutes les étapes du processus d’achat, de la négociation du prix de vente jusqu’à la signature du compromis de vente chez le notaire. En revanche, il faut prendre en compte la rémunération du professionnel, qui prendra un pourcentage sur la vente immobilière dans le cas où celle-ci aboutit. 

Etape 4 : La signature du compromis de vente 

Une fois que vous avez trouvé le bien idéal, il faudra dans un premier temps négocier le prix de vente. Si le prix affiché est trop élevé, appuyez-vous sur des éléments concrets pour pouvoir le faire baisser. 

Ensuite, formalisez une offre d’achat. Le faire par écrit est grandement conseillé. 

Cette offre d’achat doit contenir certaines informations telles que : 

  • L’identité des deux parties
  • Le prix d’achat du bien ainsi que sa description
  • La durée de validité de l’offre.
  • Le moyen de financement. 
  • Votre délai de rétractation.
  • Les conditions suspensives de l’offre d’achat, en cas de rétractation du futur acquéreur

Lorsque le propriétaire a accepté votre offre, vient l’étape de la signature du compromis de vente. Ce compromis représente un engagement des deux parties. Vous, le futur acquéreur, vous engagez à acheter le bien tandis que le propriétaire s’engage à vous vendre le bien. Ce contrat mentionne les conditions ainsi que le prix de vente. A compter du jour de la signature, vous avez 10 jours pour vous rétracter sans justification. Passé ce délai, vous ne pouvez plus faire marche arrière sauf si l’une des conditions suspensives se réalise, tel que le refus d’obtention d’un prêt bancaire ou le droit de préemption de la commune.

Lors de la signature du compromis de vente, vous devez verser environ 10% du prix de vente. Cela représente une garantie pour le propriétaire. Cette somme ne sera débloquée que si la vente est définitive. 

Si la vente n’aboutit pas, cette somme vous reviendra si et seulement si l’une des conditions suspensives se réalise. Dans le cas contraire, cette somme ne vous sera pas reversée et le vendeur la conservera en tant qu’indemnisation. 

Etape 5 : La recherche de financement pour votre achat 

Après la signature du compromis de vente, vous allez devoir trouver le financement nécessaire à l’achat de votre bien immobilier. Si vous avez correctement estimé votre budget, alors il vous sera plus facile d’obtenir les prêts nécessaires. Nous vous conseillons également de présenter des comptes bien gérés, avec une certaine stabilité financière, ces éléments pouvant être décisifs pour l’obtention du prêt.

Vous disposez d’un délai compris entre 45 et 60 jours après la signature pour trouver ce financement. Pour gagner du temps, il est conseillé de préparer à l’avance votre dossier de demande de prêt afin de ne pas être en retard ou alors de faire appel à un courtier en prêt. Comparez les différentes offres ainsi que les taux appliqués afin de trouver le prêt le plus avantageux. 

Le dossier de prêt contient  : 

  • La carte d’identité et le justificatif de domicile 
  • Le livret de famille 
  • Le dernier avis d’imposition ainsi que les derniers bulletins de salaire
  • Le justificatif d’autres revenus
  • Les trois derniers relevés bancaires 
  • Le justificatif d’autres crédits en cours 
  • Le compromis de vente signé 
  • Le titre de propriété si vous êtes déjà propriétaire d’un autre bien

Remarque : Pour certains prêts, les banques peuvent demander des examens médicaux approfondis

Une fois l’accord de principe de la banque obtenu, il faut que celle-ci obtienne l’accord des autres organismes tiers qui assureront le paiement du crédit en cas de manquement aux engagements de l’emprunteur. Une fois l’accord de garantie des organismes donné, la banque vous fera parvenir l’offre de prêt et vous pouvez alors prendre rendez-vous avec le vendeur pour conclure définitivement la vente.

Lorsque vous recevez l’offre de prêt, vous avez un délai de 10 jours avant de la signer. Si vous êtes sûr de la signer avant ces 10 jours, vous pouvez appeler votre notaire afin de fixer un rendez-vous pour la signature de l’acte authentique.

Etape 6 : La signature de l’acte authentique de vente

Lorsque le financement vous est accordé, il ne vous reste plus qu’à signer l’acte authentique de vente. Comme lors de la signature du compromis de vente, la signature a lieu en présence d’un notaire. Cette signature fait de vous le propriétaire du bien en question. C’est donc l’étape finale où vous allez signer votre nouveau titre de propriété et vous recevrez les clefs de votre nouveau logement ! 

Généralement, un délai de 3 mois s’écoule entre l’obtention de l’accord de prêt de la banque et la signature chez le notaire (ou à distance grâce aux nouveaux outils mis en place). Les fonds ne seront disponibles que lorsque le rendez-vous chez le notaire a été pris et seront transférés quelques jours avant la signature. 

Lors de la signature de l’acte authentique de vente, le notaire vous informera de toutes les lois et les sanctions juridiques en cas de manquement aux engagements des deux parties. Le vendeur et l’acquéreur signent les documents. Vous, acquéreur, serez dans l’obligation de régler les frais de notaire ainsi que le prix de vente. 

Les clés de votre nouveau logement vous seront remises à ce moment-là, tout comme l’attestation de propriété qui aura pour rôle de remplacer à titre provisoire le titre de propriété dans l’attente de le recevoir, ceci afin de vous permettre d’effectuer toutes les démarches administratives nécessaires. 

Cependant, un accord écrit peut être conclu entre propriétaire et futur acquéreur afin de remettre les clés du logement avant la signature, dans le but notamment de faire des travaux et donc de permettre un emménagement dès la signature de l’acte réalisée. Mais les conditions de la remise des clés anticipée doivent être précisées dans cet accord. 

Une fois toutes ces étapes réalisées, la vente est enfin conclue ! Vous êtes l’heureux propriétaire de votre nouveau logement. Vous pouvez donc déménager

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