Qu’est-ce que le régime de l’indivision ?

indivision

Choisir l’indivision implique que plusieurs personnes soient ensemble propriétaires d’un même bien sans que leurs parts soient matériellement séparées. Cette situation juridique permet une gestion simplifiée d’un bien, du financement et de l’entretien. Mais si ce régime présente de nombreux avantages, il implique également une rigidité dans la prise de décision qu’il convient de maîtriser pour ne pas avoir de mauvaises surprises.

Qui sont les propriétaires indivisaires ?

Choisir l’indivision pour l’achat d’un bien immobilier implique que les différentes parties fassent preuve d’une grande capacité à collaborer.

L’investissement immobilier en indivision peut concerner toute personne qui le souhaite, et pas uniquement les couples mariés comme on peut être porté à le croire. C’est pour cela que différentes options existent et permettent d’adapter le statut à tous les profils.

Par défaut, les propriétaires sont présumés avoir acheté à 50/50 lorsqu’ils sont deux. Si l’un des indivisaires a surinvesti (c’est-à-dire avec un apport initial plus conséquent que l’autre indivisaire) sans le mentionner sur l’acte de vente, cela ne changera en rien les droits de propriété et ses droits lors de la vente du bien.

En revanche, il est possible de mentionner dans l’acte d’achat le surinvestissement de l’un des propriétaires indivisaires.

Les quotités ou proportions d’acquisition sont fixées lors de l’acte d’achat et ont en premier lieu pour objectif de fixer les droits de propriété de chacun des acquéreurs sur le bien.

L’indivisaire qui a surinvesti aura simplement une créance auprès de son co acquéreur mais il devra en fournir la preuve. 

  • Soit on calcule les pourcentages de quotités d’acquisition de chacun → dans le cas d’une plus-value lors de la vente, la part de la personne qui a surinvesti sera fonction de ce pourcentage ;
  • Soit on reste dans une logique 50/50 mais on marque dans l’acte les apports de chacun → dans le cas d’une plus-value, les deux propriétaires récupèrent le montant de leur apport à l’euro près mais la plus-value est partagée.

Quels avantages par rapport à une SCI ?

Souvent, l’indivision est considérée comme une situation lourde et précaire, à laquelle la SCI apporte des solutions. Cependant, tout dépend de votre situation et de vos objectifs avec ce bien.

La prise de décision :

La prise de décision dans l’indivision se fait à la majorité des ⅔ pour les décisions courantes et à l’unanimité pour les décisions exceptionnelles telle que la vente du bien ou l’hypothèque. Ainsi, il se peut que les décisions relatives à l’indivision prennent du temps si les parties ne trouvent pas d’accord.

Excepté dans le cas d’un recours à une convention d’indivision, le régime de l’indivision ne prévoit aucun processus de prise de décision encadré.

Encadrement de la décision 

La SCI permet une gestion adaptée de la propriété collective. Il suffit de rédiger dans les statuts, les conditions de majorité souhaitées. On l’appelle la “majorité pertinente”.

La SCI organise de façon très formelle la prise de décision qui doit s’effectuer dans le cadre d’une assemblée générale au moins une fois par an. Le processus prévoit notamment une convocation officielle des associés et la rédaction d’un procès-verbal dans un livre coté et paraphé.

Succession :

Tandis que la SCI prévoit formellement dans ses statuts les conditions de succession, dans le cas d’une indivision, les héritiers de l’indivisaire décédé deviennent automatiquement propriétaires. De plus, tant que ces derniers n’auront pas signé un accord, le compte bancaire commun est bloqué. 

Cession :

Revendre sa part est très facile dans le cadre de l’indivision : aucune autorisation ou motif requis. Les autres indivisaires ont un mois pour exercer leur droit de préemption. Passé ce délai, ils ne peuvent plus faire usage de ce droit.

Dans le cadre d’une SCI en revanche, il faut obtenir l’accord des associés pour revendre sa part. Ensuite, il conviendra de collégialement déterminer le prix de cession, remplir les documents administratifs et payer les impôts.

Est-il possible de sortir du régime d’indivision ?

Il est possible de quitter le régime d’indivision sauf si un jugement ou une convention entre les indivisaires s’y oppose.

Comment sortir du régime d’indivision ?

Plusieurs solutions s’offrent à vous :

·  La première solution pour sortir de l’indivision est de vendre sa quote-part à un autre indivisaire ou à une personne étrangère à cette union. Cependant, il est important de rappeler que les autres indivisaires seront prioritaires si vous souhaitez vendre votre quote-part.

·  Il est aussi possible de demander le partage de tous les biens ou d’une partie d’entre eux. Il faudra en revanche trouver un terrain d’entente sur la valeur de ces biens et les répartir en fonction des quotes-parts respectives de chaque indivisaire.

·  S’il est impossible de partager les biens, vous pouvez vous entendre à l’amiable sur le prix du ou des biens et vous partager les gains de cette vente, au prorata de vos parts.

Quel coût pour sortir du régime d’indivision ?

Il n’existe pas un coût unique applicable à toutes les situations de partage des biens mais plutôt des coûts différents en fonction de la situation.

Concernant les partages sans soultes, un droit de 2,5% est perçu sur le montant de la valeur nette du bien partagé, déduction faite d’un éventuel passif. 

Dans les partages avec soulte ou plus value, le droit de 2,5% est appliqué à la valeur nette du bien, déduction faite de la soulte et de l’éventuel passif existant.

Pour ce qui relève des couples mariés, ceux-ci bénéficient d’un « régime de faveur ». Quel que soit leur régime matrimonial, les frais s’élèveront à 2,5% de la valeur totale de l’actif net.

En 2021, le taux de 2,5% sera ramené à 1,8% puis 1,1% en 2022 pour ce qui relève des divorces ainsi que des ruptures de pacs.

En bref, ce qu’il faut retenir :

  • L’indivision semble plus adaptée pour un projet à court terme. Il convient d’être sûr de ses co-indivisaires et de leurs héritiers.
  • La SCI en revanche, concerne des projets d’investissements pérennes pour lesquels une bonne gestion est primordiale.

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