C’est quoi la surface Loi Carrez ?

La Loi Carrez, soit la loi n°96-1107 du 18 Décembre 1996, rédigée par Gilles CARREZ, donne des précisions concernant le calcul de la superficie privative d’un logement. Cette loi a pour but de protéger les acquéreurs contre d’éventuelles erreurs ou vices cachés des vendeurs. Ainsi les acquéreurs pourront connaître la surface habitable du bien qu’ils convoitent. Le vendeur est dans l’obligation de mentionner la superficie privative dans la promesse de vente, le compromis de vente, les contrats de location et les ventes en viager.  

Qui est concerné par la Loi Carrez 

La loi Carrez s’applique uniquement pour les biens qui se situent dans un immeuble en copropriété. Cela comprend:

  • Les appartements 
  • Les locaux d’activité (commerciaux, professionnels, bureaux, …) 
  • Les maisons en copropriété (dans un lotissement), on parle alors de copropriété horizontale

La mesure de la superficie Loi Carrez permet de distinguer les parties communes des parties privatives, et surtout de calculer le montant des charges de copropriété.

En revanche, cette loi ne s’applique pas : 

  • Aux surfaces inférieures à 8m2, telles que les caves, les garages, …
  • Aux terrains et aux biens non soumis au statut de copropriété. 

Comment calculer la surface Loi Carrez 

La mesure de la surface Loi Carrez n’est pas toujours simple à appréhender. Quels sont les éléments à prendre en compte ou au contraire ceux à ne pas inclure ? Dans cette partie, nous allons vous aider à y voir plus clair. 

Que comprend la Loi Carrez ? 

La loi Carrez de la partie privative comprend la surface de plancher des locaux clos et couverts situé sous une hauteur sous plafond d’au moins 1m80, après avoir déduit les surfaces occupées par les murs, les cloisons, les escaliers, les embrasures des portes et des fenêtres. 

Les éléments à ne pas prendre en compte 

Le calcul de la Loi Carrez exclut les pièces dans lesquelles il est impossible d’habiter et les surfaces non privatives, telles que les caves, les jardins, les garages, les greniers non aménageables, les balcons et terrasses ouvertes ou encore les annexes. 

Bon à savoir : À ne pas confondre avec la loi Boutin qui exclut dans son calcul les remises et les vérandas, acceptées en Loi Carrez.

Qui peut calculer la surface habitable ?

Vous n’êtes pas obligé d’avoir recours à un professionnel pour calculer votre surface habitable, vous pouvez le faire vous-même. Mais, afin d’éviter toute erreur due à la complexité des textes de loi, il est préférable de faire appel à un diagnostiqueur immobilier qui dispose du matériel nécessaire pour réaliser les mesures précises et fidèles à la réalité.  A la suite de son diagnostic, vous obtiendrez une attestation de superficie privative loi Carrez ainsi qu’un document attestant de la responsabilité du professionnel en cas de litige. 

Si vous décidez de le faire vous-même, il suffira de le mentionner dans le dossier de vente. Faites attention aux pièces mansardées, aux hauteurs sous plafond de moins d’1m80, aux pièces en forme de triangle, … 

Une marge d’erreur de 5% est acceptée par la loi. Si celle-ci dépasse ce pourcentage, l’acquéreur peut alors demander une indemnisation au vendeur.

Bon à savoir : La durée de validité de l’attestation du diagnostiqueur immobilier est illimitée sauf en cas de travaux d’agrandissement. 

Au plus tôt vous réaliserez le diagnostic Loi Carrez par un professionnel et au plus vite vous mettrez votre bien sur le marché. L’attestation est à durée de validité illimitée donc, une fois les mesures réalisées, vous pouvez garder ce document aussi longtemps que vous le souhaitez. En revanche, l’attestation est nominative: ainsi, si vous avez récupéré le document d’un précédent propriétaire, elle ne vous couvrira pas en cas de litige. Il faudra donc refaire un diagnostic. 

En cas de travaux qui peuvent modifier la surface habitable tels qu’un agrandissement, il est conseillé de refaire une mesure de surface Loi Carrez. 

Que se passe-t-il en cas d’erreur de mesure de Loi Carrez ?

La superficie Loi Carrez doit apparaître dans le compromis de vente ainsi que dans l’acte de vente définitif.

Une erreur peut être constatée dans 2 cas :

  • L’absence de superficie 
  • L’erreur de superficie 

L’absence de superficie 

Si la superficie n’apparaît pas dans l’acte définitif de vente, l’acquéreur est en droit d’engager une action en nullité de la vente dans un délai d’un mois à compter de la signature de l’acte de vente. Mais dans les faits, les notaires n’acceptent plus d’actes de vente sans que la superficie Loi Carrez n’apparaisse.

L’erreur de superficie 

Comme expliqué précédemment, une marge d’erreur de 5% est acceptée, mais, au-delà, l’acquéreur peut demander une diminution du prix de vente hors frais de notaire, calculée en fonction de la superficie manquante. Il dispose d’un an à compter de la signature de l’acte de vente. Les frais de notaire seront recalculés en fonction du prix de vente. 

Si la superficie réelle est supérieure à celle calculée et inscrite dans l’acte, le vendeur ne peut en revanche pas demander à l’acheteur de supplément de prix. 

Pour conclure, la superficie Loi Carrez vous permet de calculer la surface privative d’un bien d’un lot de copropriété. Cette mesure apparaîtra dans l’acte de vente et vous aidera à déterminer le prix de votre bien. Ne négligez donc pas l’importance du calcul de la surface et n’hésitez pas à faire appel à un professionnel pour éviter toute erreur. 

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